一、在税收征管中存在的主要问题

　　（一）经营方式多样，收入隐蔽性较大，造成税收流失

　　1、建筑业税收流失

　　各房地产开发企业根据各自的实际，制定具体的开发运作规划，经营方式各异，如大多数房地产企业都是单一从事商品房开发，建筑工程对外承包。在对外承包建筑工程时，先与中标建筑公司按定额标准签订合同，再与各项目经理又重新签订施工承包合同，重新确定工程单位造价，建筑业税收由房地产公司自己负责缴纳。建筑商与房地产开发商进行工程结算时，直接按不含税价格开具发票结算工程价款，造成计税价格减少，从而减少建筑业税收。

　　2、营业税、企业所得税流失

　　在实际操作中，一些房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款分次开具普通收据。在开具发票环节，房地产企业和购房者双方协商少开发票金额，房地产企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产企业对取得的预收款不通过“预收账款”科目反应，而在 “应付账款”等往来科目核算，以达到隐瞒收入，延缴税款的目的。还有一 些房地产企业不将代收代垫款项计入营业额，擅自削减税基，偷逃税款。

　　3、土地增值税流失

　　房地产开发商延缓土地增值税清缴，导致税源流失。房地产开发从开始建设到房产全部售完是一个相对比较长的周期。2006年新调整土地增值税法规，规定相关房产售出85％即可进行汇算清缴。但一些企业钻税法的空子，对已售出商品房仍申报未售，以此延缓土地增值税清缴入库时间。

　　（二）企业财务核算不规范

　　一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，帐务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行帐务处理，不符合收入与费用配比原则。另外，记帐凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。

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