在实践中，有两种认识：一是依据；二是证据。笔者同意第二种观点，估价报告在补偿安置纠纷处理中仅起证据作用。建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》(国办发[1999]92号，评估机构属于 “法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其行为不具备行政行为效力的全部内容。

　　行政行为包括公定力、确定力、拘束力和执行力四个方面：

　　(1)公定力是指行政行为一经成立，不论其是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。之所以要对行政行为作这样的推定，是因为社会对行政主体的地位和作用予以充分信任和尊重，从而稳定权力义务关系。

　　(2)确定力是指已生效行政行为对行政主体和行政相对人所具有的不受任意改变的法律效力。它要求行政主体不得任意改变自己所作的行政行为，否则应当承担相应的法律责任。这是因为，行政行为是行政主体向行政相对人所作的设定、变更或消灭权利义务的一种承诺，行政主体有义务信守和兑现自己的承诺，否则就损害了行政相对人对这种承诺的信任。

　　(3)拘束力是指已生效的行政行为所具有的约束和限制行政主体及行政相对人行为的法律效力。拘束力是对行政主体和行政相对人双方而言的，对他人不具有拘束力。

　　(4)执行力是指已生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。因此，估价报告符合证据的特征。既然在行政执法和审判中估价报告仅作为证据而非依据，行政执法机关或者人民法院就应当对其从合法性、真实性、相关性方面进行审查。《城市房屋拆迁估价指导意见》的出台，为城市房屋拆迁管理部门和人民法院对估价报告进行证据“三性”审查提供了可能性。本文从证据审查的角度，来审视估价报告的证据效力。

　　一、房地产估价报告的合法性审查

　　证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方法以及证据的形式是否符合法律的规定。证据的合法性直接决定证据能力。证据能力是指根据法律的规定，某证据能否成为定案依据的资格。证据资格在一些西方国家被称为证据能力、证据的容许性或者可采性，我国将证据能力称为证据的合法性。我国刑事诉讼法规定，严禁刑讯逼供和以威胁、利诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据；我国行政诉讼法规定，在行政诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。

　　证据的合法性包括三方面：

　　(1)证据主体必须符合法律的有关规定。这里的法律规定属于广义理解，包括法律、法规、规章及规章以下的规范性文件。证据主体是指拥有、占有证据或者提供证据的自然人和组织。《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”证据的主体只有符合法律的有关规定才具有证人资格，否则，即使其提供的证据客观真实的并与案件事实有关，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。例如，江苏省某拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

(2)证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。估价报告的形成必须符合法定程序，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。” 如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。
之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。

　　估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的完善和不科学。作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能象西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部门，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这从制度上保证拆迁房屋评估公正进行，为证据的合法性审查提供了可能。

　　(3)证据的形式必须符合法律规定。估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估价方法、估价机构、救济途径、估价师。缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。

　　二、房地产估价报告的真实性审查

　　证据的真实性是指是否具有能够客观反映案件事实真相的属性，或者说是否具有客观存在性。证据的真实性是使证据获得证据能力的本质要求，任何虚假的或者不真实的证据都不能作为认定案件事实的依据。行政执法和审判都是如此。

　　补偿安置裁决及其相关行政诉讼中的证明任务是查明案件的客观真实或案件的真实情况。查明案件的客观事实，归根到底就是要求行政执法人员和法官的主观认识符合客观实际。客观真实是行政执法和行政审判的标准，因为它是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件的真正事实真

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