一、土地增值税的税收筹划

　　（一）利用税收优惠，把握税率临界点。土地增值税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税，这里的20%的增值额就是“临界点”。根据土地增值税临界点的税负效应，房地产开发企业首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率，其中一个重要环节就是要合理确定商品房销售价格。

　　如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。

　　[具体案例]地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋 4000平方米的商品房，现有两种销售方案：

　　方案一：按照2000元/平方米的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。

　　方案二：按照2100元/平方米的价格出售，则扣除项目金额为674.2万元[6724000×100÷10000×5.5]（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。

　　方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元），房产的增值率为[（800-672）÷672] ×100=19.05%，增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。

　　方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元），房产的增值率为[（840—674.2）÷674.2）×100=24.59%，增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30=49.74（万元），企业的税前利润为168-49.74= 118.26（万元）。

　　从两个方案比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/平方米，但税前利润却下降了128-118.26=9.74（万元）。所以，企业应采取第一种销售方案。

　　（二）充分利用扣除项目。目前税法规定的土地增值税的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。

　　[具体案例]假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。

　　依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：扣除项目金额之和= 400 600 100 95 （400 600）×20%：1395（万元），增值额=1720-1395=325（万元），增值率=325÷1395=23%，因此，应纳土地增值税=325÷30%=97.5（万元）。

　　如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%.

　　假设再投入X万元，只要符合[1720-（1395 X））÷（1395 X）＜20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X＞38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1 20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。

　　这样，纳税人适当增加了开发成本35万元，既美化了住宅小区的环境，提高了购房户满意度，树立了企业良好的信誉，还节约了资金数十万元。

　　当然，企业在进行这项税收筹划时，必须具备一定的条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地。同样的道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，可以采用降价让利销售住房，控制项目的增值率，也可以达到筹划的目的。

　　（三）巧妙安排代收费用。房地产开发企业在售房时代政府收取的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用 未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　企业是否将代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

　　[具体案例]某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地政府代收各种费用为100万元。

　　方案一：如果企业将该费用单独收取，则：该房地产可扣除费用为 300 800 （300 800）×20% 120=1440（万元），增值额为1740-1440=300（万元），增值率为300÷1440×100%= 20.83%；应纳土地增值税300×30%= 90（万元）。

　　方案二：如果企业将为当地政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：该房地产可扣除费用为300 800 （300 800）×20% 120 100=1540（万元），增值额为1740 100-1540= 300（万元），增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。

　　可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元 （100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得 84.5万元（90-5.5）的收益。

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