某房地产企业由于经营需要，暂时将部分开发商品的房产权办理为本单位，作为固定资产使用，同时将部分产权（商品楼地下一层）过户给投资人。就此产权过户的税收问题，房地产开发企业与主管税务机关产生了不同的看法，但主管税务机关没有提供相关的税收政策。为此，企业电话咨询江西省萍乡市地税局12366纳税服务热线，询问是否需要视同销售缴纳企业所得税，投资人是否要缴纳个人所得税。咨询员结合相关税收政策，进行了详细解答。
国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。如果企业将部分开发产品产权办理为本企业作为固定资产使用，虽然产权实质上没有发生变化，但转作固定资产仍应该视同销售缴纳企业所得税。但是，企业所得税法就此项政策作了调整，企业自产产品用于固定资产、在建工程或
管理部门等，因资产所有权没有发生实质变化的，不再视同销售处理。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
对于房地产开发企业将开发产品的产权转移至投资者个人名下的行为，因已经是将企业的资产转移为个人资产，实质是对投资者的一种分配行为，只不过这种分配是一种实物分配，投资者应该缴纳个人所得税。个人所得税法实施条例第十条规定，个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。此外，税法就内蒙古自治区地税局《关于对呼和浩特市某房地产物业发展有限责任公司涉税案件中有关所得税问题的请示》（内地税字〔1999〕36号）相同问题，也以国家税务总局《关于某房地产物业发展有限责任公司涉税案件中有关所得税问题的批复》（国税函〔1999〕446号）进行了批复。根据现行税法规定，法人和个人（自然人）是两个不同的纳税主体，必须严格区分企业法人与业主（投资者）个人的财产及应税收入。因此，公司的法人财产无论以何种形式转移给个人（包括业主），都应视同对外销售，作价入账，按规定缴纳企业所得税。而个人如以无偿的形式从公司取得收入（包括财产），也应按规定缴纳个人所得税。鉴于某房地产物业发展有限责任公司是具有法人资格的私营企业，公司已将其开发建造的商品楼（地下一层）的所有权转移给了业主个人，但未按对外销售作价入账，同时业主也未向公司付款，且与公司又未建立任何债权债务关系的实际情况，公司应将该商品楼（地下一层）视同对外销售重新确定计税收入，并按规定缴纳企业所得税；业主个人应将该商品楼（地下一层）视同从公司取得了投资所得，按“利息、股息、红利所得”项目计算缴纳个人所得税。有关公司的计税收入和业主的投资所得，可参照同期同类商品楼的价格确定。没有参照价格的，应按平均成本加合理利润确定。
